Le directeur immobilier pilote la performance globale immobilière en coordonnant des enjeux financiers, managériaux, d’image, ou encore d’attractivité. Il doit maîtriser le coût total immobilier et engage l’entreprise sur des opérations de long terme, créatrices de richesse, qui peuvent s’avérer des vecteurs emblématiques de la modernité de l’entreprise.
Priorités ?
Les priorités actuelles des directeurs immobiliers selon l’ADI sont la stratégie d’entreprise, la finance, l’organisation et les ressources humaines. Malheureusement, les enjeux de transition énergétique, de préservation de la biodiversité et l’intégration du directeur immobilier en tant qu’acteur de la ville sont encore trop faiblement reconnus. Les enjeux environnementaux constituent de nos jours des éléments stratégiques incontournables que les entreprises doivent apprendre à évaluer. À mesure que ces préoccupations imprègnent la société en profondeur, leur non-prise en compte sera périlleuse et pourrait fragiliser la rentabilité financière future de choix effectués avec des vues à trop court terme. Ces dernières années le directeur immobilier est passé du statut de « fonction support » à celui d’interlocuteur entre les autres fonctions de l’entreprise. Ainsi, par leurs actions, les directeurs immobiliers peuvent devenir des acteurs-leviers de la transition écologique.
Transition énergétique et impact carbone
Les secteurs du bâtiment et de l’immobilier sont au centre de la transition énergétique. Le résidentiel et le tertiaire, ensemble, constituent le secteur d’activité économique le plus énergivore en France ; leur part cumulée dans la consommation finale énergétique est passée de 43 % en 1990 à 46 % en 2017 (MTES-SDES, 2019). Malgré les politiques ambitieuses et l’engagement des entreprises, les émissions de gaz à effet de serre n’ont baissé que légèrement (-2,2 % sur la période 1990 et 2016). Le directeur immobilier devra porter son attention sur l’efficacité énergétique. Ces questions sont d’autant plus importantes que leur bonne gestion permet d’améliorer le confort des personnes qui occupent le bâtiment tout en générant des économies.
Productivité et confort
Prendre soin des employés permet de créer un environnement favorable au travail et à la productivité. Il faut prendre en compte le confort acoustique, olfactif, lumineux ou encore la qualité de l’air intérieur. Le bâtiment doit permettre la constitution d’espaces individuels ergonomiques et conformes aux fonctions de chacun. L’espace intérieur d’un bâtiment doit aussi permettre la création d’espaces communs adaptés et dédiés aux besoins des occupants, comme s’isoler, se rencontrer et se réunir, réfléchir, se reposer, se détendre… Le salarié est nomade, même au sein des locaux de son entreprise ; il a besoin d’espaces dédiés communs adéquats qu’il mobilisera selon les nécessités. Tous ces éléments doivent permettre de gagner en productivité et doivent être pensés en amont en lien avec les futurs occupants dont il faudra, au minimum, obtenir l’approbation. Le travail du directeur immobilier sera ici de rationaliser les coûts tout en tenant compte de l’ensemble des contraintes.
Artificialisation des sols et prise en compte de la biodiversité
L’artificialisation des sols est également une question centrale pour le logement. Elle engendre partout une perte de biodiversité, de productivité agricole, de capacité de résilience face au risque d’inondation, au changement climatique et à la précarité énergétique, une banalisation des paysages. La biodiversité ne doit pas être oubliée, que ce soit dans la gestion d’un parc immobilier existant ou lors de la construction de biens immobiliers nouveaux. Le directeur immobilier pourra s’intéresser aux techniques de végétalisation des bâtiments (toits, murs, espaces communs, etc.), bien qu’il soit toujours préférable de planter en pleine terre. Les espaces verts n’ont pas besoin de bénéficier d’un entretien quotidien et l’intervention de l’homme peut y être réduite autant que possible.
Nécessité de mesurer les gains
Enfin, il faut noter que le directeur immobilier va devoir s’armer d’outils d’évaluation afin d’être en capacité de mesurer les gains engendrés par ses décisions. Le directeur immobilier pourra orienter les utilisateurs vers des immeubles vertueux ; pour cela il doit être capable d’estimer l’effet levier des actions en faveur du développement durable, à travers des économies effectuées, des gains de productivité engendrés, de la diminution du turn-over dans les équipes, de la valorisation de l’image de l’entreprise ou encore de la diminution du risque d’impréparation face à l’évolution des exigences légales.
Les auteurs sont :
Carmen Cantuarias
et Benjamin Fragny (ESPI Paris)
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